от 28 февраля 2017
Вопрос. Каков порядок государственной регистрации прав в случае обращения взыскания на недвижимое имущество?
Ответ: Согласно пп. 1, 3 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (за исключением случаев, где обращение взыскания возможно только по решению суда).
Особенности проведения государственной регистрации права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него регламентированы статьей 25.4. Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон).
Указанная статья предусматривает два варианта оформления права собственности на обращенное к взысканию недвижимое имущество:
- когда залогодержатель не желает приобрести в собственность предмет залога (продажа предмета залога залогодержателем иному лицу, желающему его приобрести);
- когда залогодержатель желает оставить заложенный объект себе.
Вне зависимости от порядка взыскания государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой.
Судебный порядок предполагает наличие решения суда и выданный на его основании исполнительный лист. При этом на государственную регистрацию прав представляются следующие документы:
1) копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в силу.
2) документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), если торги признаны состоявшимися.
В случае признания торгов несостоявшимися на государственную регистрацию представляется соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).
Внесудебный порядок подразумевает обращение к нотариусу за совершением исполнительной надписи.
Если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, заключенное между залогодателем и залогодержателем, не исполняется добровольно, взыскание на заложенное имущество может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса, которая в данном случае является механизмом принудительного взыскания предмета залогового правоотношения.
В соответствии с п. 6 ст.349 ГК РФ обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.
Таким образом, государственная регистрация на основании исполнительной надписи нотариуса права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него осуществляется, когда договор, в силу которого возникла ипотека, удостоверен нотариусом.
Согласно п. 1 статьи 350.1 ГК РФ в случае, если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ, или соглашением между залогодателем и залогодержателем.
В случае если торги проводились, то взыскание задолженности и обращение взыскания на заложенное имущество по исполнительной надписи нотариуса осуществляется на основании следующих документов:
1) нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, содержащие отметку о совершении исполнительной надписи, и (или) закладная, содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи.
2) документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах:
- протокол о результатах торгов;
- договор купли-продажи с лицом, выигравшим торги.
В случае признания торгов несостоявшимися:
- соглашение между третьим лицом с залогодержателем о приобретении заложенного имущества и протокол о признании повторных торгов несостоявшимися;
- в случае если залогодержатель принял решение оставить заложенное имущество за собой - протокол о признании повторных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов.
В том случае если торги не проводились, то на государственную регистрацию представляются следующие документы:
1) нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и (или) закладная (в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной), содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи.
2) документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой:
- заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой;
- в случае оставления предмета ипотеки за собой без проведения торгов - документ, подтверждающий получение указанного заявления залогодателем.
При проведении правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором могут быть потребованы дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 19 Закона.
Обращаем внимание, что в том случае, если залогодатель не может исполнить свои обязательства, залогодатель и залогодержатель могут заключить соглашение об отступном, в результате которого залогодатель вместо погашения своей задолженности передает в счет долга заложенное имущество в собственность залогодержателя.
Материал подготовлен Управлением Росреестра
по Новосибирской области
Анварова Анастасия Сергеевна
8 (383) 227 10 76